固定利率按揭贷款在提前还款时,计算罚金的方法给人一个感觉:“满满的都是套路”。消费者出于某种考虑,打破双方约定提前还款,给银行造成损失,理应支付罚金。但计算方法明显不利于消费者,公平吗?

 金融机构对固定利率按揭贷款提前还款时罚金的约定通常是:取下列二者较多的一个,3个月的利息,或利率差额(interest-rate differential,IRD)。

假设你有一个5年合同期的固定利率为2.69%的按揭贷款,3年后你想打破约定时,余额为$300,000,假设此时5年利率仍为2.69%,2年利率为2.39%(本文中计息期均按1年计算)。

首先,我们计算3个月的利息,2.69%×$300,000×(3/12)=$2017.5。

再看利率差额(IRD),如果没有挂牌利率(Posted rate)这回事,计算相当简单:将你的合同利率用现行最接近你剩余合同期的利率进行比较。因为你的合同期剩余2年,就用2年固定利率2.39%,差额为0.3%。(2.69%-2.39%)×$300,000×(24/12)=$1800这种情况下,3个月利息较高,因此你应支付$2017.5。市场上确实仍有部分金融机构使用本方法。

但是,所有大银行都用挂牌利率(Posted rate)打折后作为合同利率,而用挂牌利率计算罚金。因此上例变为,你的5年期贷款挂牌利率为4.74%,折扣后合同利率为2.69%,折扣为2.05%。2年期挂牌利率为2.94%,折扣后为2.39%。其它条件不变。 利率差额为4.74%-2.94%=1.8%。因此IRD=(4.74%-2.94%)×$300,000×(24/12)=$10800。再和3个月利息($2017.5)比较,明显消费者需要支付$10800。

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