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4 09, 2018

按揭贷款小知识(六)合同期与贷款期Term/Amortization

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与中国、美国的按揭贷款不同,加拿大按揭有一个特殊之处:合同期(Term)。我们通常所说的从银行贷了25年或30年,指的是贷款期(Amortization)。而合同期指的是消费者向银行承诺按约定的条件(利率、还款频率、还款金额等)履行合同的时间。合同期从6个月到10年不等,以5年居多。合同到期后消费者必须一次性向银行付清全部贷款余额。如果不能或不愿付清,可向原银行续借(Renew)或转银行(Transfer)。 似乎多此一举,但却给了我们几个好处: 1,合同期满,消费者可以提前还清贷款而不用给予银行补偿。 2,即使续借,也可以重新选择利率。 3,原银行给的利率不好,可以转向另一家。 可见,合同期的出现实际上是为了保护消费者的利益。在合同到期之前,比较贷款市场上各家金融机构的利率,选择适合自己的一款,是您的省钱良机。

4 09, 2018

按揭贷款小知识(五)如何提高信用分数

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如前文所述,信用分数不仅仅由“是否按时还款”所决定,你的信用历史、已用/可用余额也很重要。因此,提高信用分数不是一蹴而就的,需要耐心和细心。除了“及时还款”以外,还有些小技巧不妨一试: 1,信用额度的使用不超过35%,最好低于30%。这一点容易被忽略,人们常以为不管我花多少,只要在到期前还款就行。不是的,由于发卡银行的还款周期并不一定按自然月计算,即使你把当期欠款全部付清,在对帐单上仍有可能显示你有欠款,并拖累你的分数。(而且付款时间和到帐时间也可能不同) 2,在一个还款周期内多次还款。很多信用卡发行人都接受当月多次还款,因此每周都把余额付清是一个非常好的策略。 3,不透支。 4,减少信用卡(或其它信用产品)申请次数。你的每次申请,对方都会查询你的信用记录,而短期内多次查询不利于你的分数。 5,了解自己的信用报告。Equifax 和 TransUnion 都向个人提供免费的信用报告(通过邮寄),查阅自己的报告不会对分数产生任何不利影响。

4 09, 2018

按揭贷款小知识(四)信用分数

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加拿大两家信用评价机构Equifax和TransUnion,在出具信用报告时,都会给出一个Credit Score,即信用分数,对消费者的财务健康状况给出一个判断。在按揭贷款行业,信用分数的重要性体现在两个方面:一是大部分金融机构会设置一个批准贷款的门槛,即,达到一定分数才可以申请;二是在很多情况下,分数高的消费者能获得更加优惠的利率。 信用分数的计算如下: 1,Payment History(还款历史),占比35%。包括信用卡,line of credit,按揭,车贷,学生贷款等等。 2,Used credit / available credit (已用/可用额度),占比30%。所有的revolving lines of credit (可循环使用的信用,典型如信用卡) 都会计算在内。 3,Credit History (信用历史),占比15%。包括各种信用帐户的开设时间。 4,Public Records (公开记录),占比10%。包括破产、托收和其它贬损的公开记录。 5,Inquiries (查询),占比10%。当某人的信用记录在短期内被查询的次数过多时,可能意味着某种财务困境。 下期介绍提高信用分数的小技巧。

30 08, 2018

按揭贷款小知识(三) 金融机构知多少

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人们熟知的五大银行占据着加拿大按揭贷款市场的半壁江山,是当仁不让的主力军。除此之外,还活跃着众多金融机构:与五大银行具有相同资质、知名度较低的银行、信托公司以及极具特色的Credit Union。这些金融机构虽被称为“小银行”,却也有着数十甚至数百亿加元的资本规模、数十年的历史、和动辄数万人的雇员队伍。只是因为一般存款业务并非它们的重点,而不为人所知罢了。 Envision是成立70多年的,BC省当地的Credit union,资产近80亿元,员工近1300人,为本地人所熟知。 CMLS Financial 是加拿大最大的独立按揭公司,40多年的历史,产品非常具有竞争力。 Manulife有100多年的历史,加拿大第一任首相约翰·麦克唐纳爵士也是公司的首位主席。雇员超过3万5千人。 Wealth One Bank of Canada, 首家由华人创办的一类银行(Schedule I),也是唯一一家认可海外收入(中国大陆及香港)的加拿大银行。 MCAP,拥有360亿加元资产并管理超过100亿加元的组合投资产品,已向15万顾客提供了超过350亿加元的按揭贷款。 类似的金融机构还有很多,举不胜举。它们在激烈竞争中生存并发展起来,靠的是灵活的政策,低廉的价格,周到的服务并得到顾客的认可

30 08, 2018

按揭贷款小知识(二)利率之迷

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9.9%和10%哪个更多? 按揭贷款市场上关于利率的表述真是各显神通,目的恐怕都是让自己家的利率看起来更低些。 利率的高低除了取决于数字大小外,还取决于计息期(compounding period)的长短。按揭贷款都是按复利计算,即我们常说的利滚利。一个计息期产生的利息在第二个计息期也要产生利息。一笔10000元的贷款,年利率10%,计息期为一年,一年后本息合计为11000元。同样一笔10000元的贷款,年利率9.9%,计息期为半年,一年后本息合计为11014.50元。9.9%比10%高,可见计息期的重要性。 实际上,年利率9.9%,计息期为半年的贷款等同于年利率10.145025%,计息期一年的贷款。这样谁的利率高一目了然,消费者易于选择。但金融机构会这样做吗? 按揭贷款小知识(二)利率之迷(续) 利率表述不规范,政府也不管吗?管了。BC省法律中Business Practice and Consumer Protection Act明确规定金融机构要向消费者披露一个叫做Annual Percentage Rate (APR)的利率,以帮助消费者准确理解借贷的成本。问题是这个利率通常只出现在消费者与金融机构签署的贷款协议中,而金融机构的日常宣传仍然用它们想用的表述方式。这就使消费者很难在“货比三家”时利用上这个APR。 APR的计算也颇为复杂,而且其中一个重要参数average outstanding principal通常不为外人所知,消费者即使想自己动手计算,也会毫无头绪。 政府在利率表述问题上的努力,可以说成效不大。    

30 08, 2018

按揭贷款小知识(一):经纪人与银行

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加拿大房贷市场大约40%的份额是由职业经纪人占据,银行不是唯一的选择。 作为一名按揭贷款经纪,我总是鼓励我的客户去银行了解贷款政策,然后与我帮他们拿到的贷款条件作比较,看哪个更好。原因是,与将近60家金融机构的联系,使我有信心拿到最低的利率。 低利率 数十家金融机构相互竞争,消费者乐享其成。 审批快速 资料齐全的情况下,24小时审批。 货比三家 经纪人有责任推荐2-3家,供消费者选择。 TD、Scotia Bank也在可选之列 TD、Scotia Bank、Envision、RMG、First National、CMLS都很有竞争力。 总有一个解决方案 海外收入、二套房贷、信用分低都不是问题。 保护您的信用分数 只需调用一次您的信用纪录,不会影响您的信用分(短期多次查询信用记录可能导致分数下降)。 经纪人服务全程免费