Bin Liu

假设你想换一套大房子，改善居住环境，同时把新房的地下室出租以增强还贷能力。还用前文的例子，你年入5万元，新房的地税是3600元/年，取暖费用1200元/年，lease的车每月还款300。计算GDSR/TDSR，最大贷款金额约22.7万元（本文暂不考虑压力测试）。 但你会有地下室出租这一额外收入，会带来什么不同呢？假设房租每月1000元。 Add-back 这是一种较为苛刻的计算方式，常见的是50% add-back。即1000元×50%×12个月=6000元，然后加入到你的年收入中，即为5.6万元。然后重新计算GDSR/TDSR，最大贷款金额约为27万元。即使增加到80% add-back，贷款额也不过29万余元。与我们想象中差距较大。 Offset 按50% offset 计算，TDSR=（12个月的月供+地税+取暖费用+其它债务–出租收入×50%）/年收入，月供1633.33元，最大贷款金额约为32.7万元。如果是80% offset, 贷款额则为38.7万元。 在争取较大的贷款金额时，Offset无疑是较为有利的计算方式。但凡事都有两面，使用这种方法将使房贷无法购买违约保险，导致银行的风险上升而提高利率。 小结：考虑以租养贷时要结合自身的情况，较为充足的首付和稳定的收入是必要条件。尽管有的银行可以对净资产较高的客户破例，但不是每个人都能享有这种优惠。 本系列其它文章链接：https://yourmortgagesource.org/binliu/    

勤俭而精明的中国移民，用出租收入偿还月供者大有人在。其实在当地人中也不少见，以至于有时地下室套间被称为“Mortgage Helper”（房贷助手）。一套独立屋，地上部分出租收入普遍在2000元以上，地下部分1000元以上，理论上可以支持五、六十万元的房贷。用银行的钱买房，用租户的钱还贷，除了一套房子，还能坐享升值收益，岂不美哉。不过美好的设想变为现实总会有些障碍。其中之一就是：在银行眼里租房收入不等于工资收入，必须打个折扣。 公平地讲，出租房总会有空置的时候，总会有维修、保险、管理支出，有时会有Condo （Strata） Fee等，即使不考虑租户欠费甚至纠纷等意外“欠收”的情况，也应该打个折扣。问题是这个折扣怎么打。业内通常用出租收入乘以一个百分比进行计算，但计算方式却分为 add-back和offset，房产也分为房东自住和投资房，有的银行还设计了自己的worksheet，逐项计算出租房的收入和支出。计算方式不同，计算结果差别极大，对贷款金额和利率均有影响，有时甚至会导致贷款被拒。 房贷经纪代理的各家银行、贷款公司在出租收入方面政策各不相同。好在由于市场竞争，总会有公司愿意在更大程度上接受出租收入，以提高客户的贷款额度。消费者需要做是，就是与经纪加强沟通，货比三家，趋利避害。 本系列其它文章链接：https://yourmortgagesource.org/binliu/  

2018年1月1日，加拿大实施了强制性新规，按揭贷款申请人必须通过压力测试，目的是确保申请人在利率上升的情况下仍有能力供款。具体计算方式是：按照下列二者中较高的利率来审核：加拿大央行5年基准利率（目前是5.34%）或合同利率+2%。 如果说，前文所述的计算GDSR和TDSR是为了知道你能负担的最大贷款额，那么在新规以后，你能借到的钱必须低于这个最大数额。也就是说，消费者能借到的钱少了。同时在收入不变的情况下，还款能力提高了。 还用上文的例子：你年入5万元，利率为3.5%，房子的地税是3600元，取暖费用1200元，月供是1133.33元。在新规之前，你可以借到约226997元，25年贷款期。新规之后，尽管你仍按3.5%的利率来还钱，但必须用5.5%来审核（合同利率+2%=5.5%，比央行基准利率5.34%高，因此按5.5%审核），其它条件不变的情况下，只能借到185672.64元，购买能力大为下降。不过消费者得到的好处是，还款压力变小，实际月供为927.01元，远低于前文计算的最大月供额1133.33元。而政府得到的是更健康的房地产市场。 本系列其它文章链接：https://yourmortgagesource.org/binliu/

我们能借到多少房贷，与我们的收入直接相关。具体怎么相关呢？先看两个概念：GDSR （Gross Debt Service Ratio 偿债比例）和TDSR（Total Debt Service Ratio总偿债比例）。 GDSR=（12个月的月供+地税+取暖费用）/年收入 TDSR=（12个月的月供+地税+取暖费用+其它债务）/年收入 取暖费用按实际发生额或估算值计算，如果有Condo Fee 也要计算入内。其它债务指的是其它房贷、车贷、Line of credit、学生贷款、信用卡欠款等。通常这两个比例的计算结果应低于35%和40%，最多不能超过39%和44%。由此可以计算出你最多可负担的月供额是多少，再按照相应的利率、贷款期就可以算出贷款金额。 举个例子，假设你年入5万元，目标房产的地税是3600元/年，取暖费用1200元/年，你还lease了一辆车，每月还款300元，即3600元/年。 GDSR=（12个月的月供+3600+1200）/50000应≤39%，计算得出月供为1225元； TDSR=（12个月的月供+3600+1200+3600）/50000应≤44%，计算得出月供为1133.33元； 取二者较小的数值，月供最多为1133.33元。假设利率为3.5%（计息期半年），贷款期25年，则贷款金额最大为226997.93元。 这样的规定是为了确保申请人只用全部收入的一部分来还债，从而保证有还债能力。但这样算出的贷款金额就是最终你能借到的钱吗？不是，还有压力测试，后文再续。 本系列其它文章链接：https://yourmortgagesource.org/binliu/

按揭贷款的保险分为两种，较常见的是mortgage default insurance（按揭贷款违约保险），由加拿大按揭住房公司（CMHC）等三家公司提供。首付款低于20%时，法律强制购买此保险，消费者承担费用，贷款方（银行）是受益人。当消费者违约时，保险公司向贷方偿还贷款，并保留向消费者追偿的权利。这种保险极大地减小了贷款方（银行）的风险，从而使其能够向消费者提供较低的利率，可以说是双赢。 第二种是mortgage protection insurance（按揭贷款保障险），类似于普通的人寿保险，在消费者死亡或重大伤病无法偿还贷款时给予保障，费用由消费者负担。这种保险有个特点是，它采取 post-claim underwriting机制，消费者在申请购买此保险时，保险公司并不审查消费者是否具备享受保险的资格。而是在消费者遇到变故，开始索赔时才进行审核。保险公司拒付时，消费者才知道原来自己不符合条件（保费会退还）。另外此种保险比普通寿险贵。在购买前不妨全面了解并认真考虑。 本系列其它文章链接：https://yourmortgagesource.org/binliu/

固定利率按揭贷款在提前还款时，计算罚金的方法给人一个感觉：“满满的都是套路”。消费者出于某种考虑，打破双方约定提前还款，给银行造成损失，理应支付罚金。但计算方法明显不利于消费者，公平吗？  金融机构对固定利率按揭贷款提前还款时罚金的约定通常是：取下列二者较多的一个，3个月的利息，或利率差额（interest-rate differential，IRD）。 假设你有一个5年合同期的固定利率为2.69%的按揭贷款，3年后你想打破约定时，余额为$300,000，假设此时5年利率仍为2.69%，2年利率为2.39%（本文中计息期均按1年计算）。 首先，我们计算3个月的利息，2.69%×$300,000×(3/12)=$2017.5。 再看利率差额（IRD），如果没有挂牌利率（Posted rate）这回事，计算相当简单：将你的合同利率用现行最接近你剩余合同期的利率进行比较。因为你的合同期剩余2年，就用2年固定利率2.39%，差额为0.3%。（2.69%-2.39%）×$300,000×（24/12）=$1800这种情况下，3个月利息较高，因此你应支付$2017.5。市场上确实仍有部分金融机构使用本方法。 但是，所有大银行都用挂牌利率（Posted rate）打折后作为合同利率，而用挂牌利率计算罚金。因此上例变为，你的5年期贷款挂牌利率为4.74%，折扣后合同利率为2.69%，折扣为2.05%。2年期挂牌利率为2.94%，折扣后为2.39%。其它条件不变。 利率差额为4.74%-2.94%=1.8%。因此IRD=（4.74%-2.94%）×$300,000×（24/12）=$10800。再和3个月利息（$2017.5）比较，明显消费者需要支付$10800。 本系列其它文章链接：https://yourmortgagesource.org/binliu/  

如前所述，合同期满时消费者有一次全额还款的机会。那么在合同期内呢？ 在签署贷款协议时，银行会与消费者约定提前还款的细节，即prepayment privilege。市场上较为多见的是15+15，和20+20，意思是可将月供最多提高15%（20%），也可以一次性额外偿还最多相当于原始贷款额15%（20%）的金额。有些银行还提供一些特色服务，比如match a payment, miss a payment, double up等等，不再赘述。 这些prepayment privilege当然好，但如果想提前偿还超过15%（20%）的金额甚至全部付清时，就可能面临银行的额外收费，即我们通常所说的“罚款”。罚款一般有两种计算方式，3个月利息或者利率差（Interest Rate Differential），二者具体如何计算，在您的贷款协议中应有详细说明。需要指出的是，在计算罚款金额时，使用的是posted rate，即没有打折的利率。比如银行的posted rate是4.5%，但您的按揭贷款享受了很大的折扣，按2.5%还款。消费者可能会产生按2.5%计算罚金的错觉，但实际却要按4.5%计算，因此金额会明显较高。 本系列其它文章链接：https://yourmortgagesource.org/binliu/

浮动利率是根据加拿大央行的基准利率（Prime rate）变化而变化的利率。通常比同期的固定利率低，但需要消费者承担因央行上调利率而带来的风险。它的表述方式比较特别，用Prime rate 减去折扣，比如现在（2018年9月）的基准利率是3.7%，如果折扣是1%，就表述为P-1%。 2016年至2017年，基准利率曾长期稳定在2.7%，当时市场上平均的折扣优惠是0.3%，因此，以浮动利率办理了贷款的消费者，大致都在P-0.3%上下。如您所知，自2017年7月起，加拿大央行先后四次上调了基准利率，至今为3.7%。那么这部分消费者目前实际承担的利率为3.7%-0.3%=3.4%左右，明显不划算。 有没有省钱的办法呢？转银行。目前主流的折扣优惠是0.85% - 0.95%，即实际利率为2.75%-2.85%左右，比3.4%要省不少钱。甚至有少数机构对部分客户推出了P-1%，P-1.04%等较大优惠。不过，转银行有成本，提前还款的罚金即主要成本；还有评估费用（appraisal）法律费用等相对较小的开支。您的情况是否适合转银行，还需做一番赢亏计算，再做道理。 欢迎垂询。 本系列其它文章链接：https://yourmortgagesource.org/binliu/

前文谈过房贷有贷款期（Amortization）和合同期（Term）。在合同即将期满前，有的银行会向消费者提供一份新协议，只需签字寄回就可以开始另一个新合同期，不需要你做其它事，极为便利。不过正如你所担心的，这份新协议的利率可能不是最好的。 统计显示，约三分之一的加拿大消费者真的就直接签了这份新寄来的协议，并不去货比三家。银行谙熟消费心理学，举手之劳即有丰厚回报。在这个房价高企房贷沉重的时代，利率的微小变化很容易导致数千元的额外支出。聊举一例，你有50万加元的房贷，贷款期25年，合同期5年。 如果固定利率是3.64%，计息期为半年，则月供是2533.44，5年期满贷款余额为432499.32； 如果固定利率是3.74%，计息期为半年，则月供为2560.11，5年期满贷款余额为433276.70。 后者在5年内，每月多付26.67×60个月为1600.2；期满多欠银行433276.7-432499.32为777.38，二者相加即2377.58元。 房贷到期前花几个小时做做功课，或者找我们房贷经纪聊聊，也许能为你省下几千元。相比加拿大十几元二十元的时薪，实在是太值得了。 本系列其它文章链接：https://yourmortgagesource.org/binliu/

上期说到，贷款合同到期可以转银行，以选择更低的利率。即使不转银行，也可以用“转银行”为筹码与原银行谈判，争取有利条件。但是，近年来加拿大市场上新出现的“组合按揭贷款（Collateral Mortgage）”，却让消费者的这种议价能力大打折扣。 组合按揭贷款可多次借贷（readvanceable），随着房产的升值，可向银行借更多的钱而不必办理再贷款（refinance），非常方便，适用于那些在将来有较大支出的消费者。它的缺点是，不能转银行。如果一定要换一家银行，必须与原银行解约，并引发较高的法律费用及其它费用，约1000加元甚至更多（传统按揭贷款一般为数十元）。 如果组合按揭贷款在续借时，可选择的利率不理想，消费者会有点进退两难。转银行吧，代价太大；不转吧，利率不好。好在市场上有时会有一些贷款公司，为了争取更多生意，愿意代付法律费用（其它费用仍需消费者承担），吸引消费者转向它们，可算作第三个选项吧。