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Bin Liu

14 11, 2018

按揭贷款小知识(十六)以租养贷2

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假设你想换一套大房子,改善居住环境,同时把新房的地下室出租以增强还贷能力。还用前文的例子,你年入5万元,新房的地税是3600元/年,取暖费用1200元/年,lease的车每月还款300。计算GDSR/TDSR,最大贷款金额约22.7万元(本文暂不考虑压力测试)。 但你会有地下室出租这一额外收入,会带来什么不同呢?假设房租每月1000元。 Add-back 这是一种较为苛刻的计算方式,常见的是50% add-back。即1000元×50%×12个月=6000元,然后加入到你的年收入中,即为5.6万元。然后重新计算GDSR/TDSR,最大贷款金额约为27万元。即使增加到80% add-back,贷款额也不过29万余元。与我们想象中差距较大。 Offset 按50% offset 计算,TDSR=(12个月的月供+地税+取暖费用+其它债务–出租收入×50%)/年收入,月供1633.33元,最大贷款金额约为32.7万元。如果是80% offset, 贷款额则为38.7万元。 在争取较大的贷款金额时,Offset无疑是较为有利的计算方式。但凡事都有两面,使用这种方法将使房贷无法购买违约保险,导致银行的风险上升而提高利率。 小结:考虑以租养贷时要结合自身的情况,较为充足的首付和稳定的收入是必要条件。尽管有的银行可以对净资产较高的客户破例,但不是每个人都能享有这种优惠。 本系列其它文章链接:https://yourmortgagesource.org/binliu/    

14 11, 2018

按揭贷款小知识(十五)以租养贷1

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勤俭而精明的中国移民,用出租收入偿还月供者大有人在。其实在当地人中也不少见,以至于有时地下室套间被称为“Mortgage Helper”(房贷助手)。一套独立屋,地上部分出租收入普遍在2000元以上,地下部分1000元以上,理论上可以支持五、六十万元的房贷。用银行的钱买房,用租户的钱还贷,除了一套房子,还能坐享升值收益,岂不美哉。不过美好的设想变为现实总会有些障碍。其中之一就是:在银行眼里租房收入不等于工资收入,必须打个折扣。 公平地讲,出租房总会有空置的时候,总会有维修、保险、管理支出,有时会有Condo (Strata) Fee等,即使不考虑租户欠费甚至纠纷等意外“欠收”的情况,也应该打个折扣。问题是这个折扣怎么打。业内通常用出租收入乘以一个百分比进行计算,但计算方式却分为 add-back和offset,房产也分为房东自住和投资房,有的银行还设计了自己的worksheet,逐项计算出租房的收入和支出。计算方式不同,计算结果差别极大,对贷款金额和利率均有影响,有时甚至会导致贷款被拒。 房贷经纪代理的各家银行、贷款公司在出租收入方面政策各不相同。好在由于市场竞争,总会有公司愿意在更大程度上接受出租收入,以提高客户的贷款额度。消费者需要做是,就是与经纪加强沟通,货比三家,趋利避害。 本系列其它文章链接:https://yourmortgagesource.org/binliu/  

14 11, 2018

按揭贷款小知识(十四)你能借多少钱:压力测试

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2018年1月1日,加拿大实施了强制性新规,按揭贷款申请人必须通过压力测试,目的是确保申请人在利率上升的情况下仍有能力供款。具体计算方式是:按照下列二者中较高的利率来审核:加拿大央行5年基准利率(目前是5.34%)或合同利率+2%。 如果说,前文所述的计算GDSR和TDSR是为了知道你能负担的最大贷款额,那么在新规以后,你能借到的钱必须低于这个最大数额。也就是说,消费者能借到的钱少了。同时在收入不变的情况下,还款能力提高了。 还用上文的例子:你年入5万元,利率为3.5%,房子的地税是3600元,取暖费用1200元,月供是1133.33元。在新规之前,你可以借到约226997元,25年贷款期。新规之后,尽管你仍按3.5%的利率来还钱,但必须用5.5%来审核(合同利率+2%=5.5%,比央行基准利率5.34%高,因此按5.5%审核),其它条件不变的情况下,只能借到185672.64元,购买能力大为下降。不过消费者得到的好处是,还款压力变小,实际月供为927.01元,远低于前文计算的最大月供额1133.33元。而政府得到的是更健康的房地产市场。 本系列其它文章链接:https://yourmortgagesource.org/binliu/

14 11, 2018

按揭贷款小知识(十三)你能借多少钱:GDSR和TDSR

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我们能借到多少房贷,与我们的收入直接相关。具体怎么相关呢?先看两个概念:GDSR (Gross Debt Service Ratio 偿债比例)和TDSR(Total Debt Service Ratio总偿债比例)。 GDSR=(12个月的月供+地税+取暖费用)/年收入 TDSR=(12个月的月供+地税+取暖费用+其它债务)/年收入 取暖费用按实际发生额或估算值计算,如果有Condo Fee 也要计算入内。其它债务指的是其它房贷、车贷、Line of credit、学生贷款、信用卡欠款等。通常这两个比例的计算结果应低于35%和40%,最多不能超过39%和44%。由此可以计算出你最多可负担的月供额是多少,再按照相应的利率、贷款期就可以算出贷款金额。 举个例子,假设你年入5万元,目标房产的地税是3600元/年,取暖费用1200元/年,你还lease了一辆车,每月还款300元,即3600元/年。 GDSR=(12个月的月供+3600+1200)/50000应≤39%,计算得出月供为1225元; TDSR=(12个月的月供+3600+1200+3600)/50000应≤44%,计算得出月供为1133.33元; 取二者较小的数值,月供最多为1133.33元。假设利率为3.5%(计息期半年),贷款期25年,则贷款金额最大为226997.93元。 这样的规定是为了确保申请人只用全部收入的一部分来还债,从而保证有还债能力。但这样算出的贷款金额就是最终你能借到的钱吗?不是,还有压力测试,后文再续。 本系列其它文章链接:https://yourmortgagesource.org/binliu/

14 11, 2018

按揭贷款小知识(十二)按揭贷款的保险

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按揭贷款的保险分为两种,较常见的是mortgage default insurance(按揭贷款违约保险),由加拿大按揭住房公司(CMHC)等三家公司提供。首付款低于20%时,法律强制购买此保险,消费者承担费用,贷款方(银行)是受益人。当消费者违约时,保险公司向贷方偿还贷款,并保留向消费者追偿的权利。这种保险极大地减小了贷款方(银行)的风险,从而使其能够向消费者提供较低的利率,可以说是双赢。 第二种是mortgage protection insurance(按揭贷款保障险),类似于普通的人寿保险,在消费者死亡或重大伤病无法偿还贷款时给予保障,费用由消费者负担。这种保险有个特点是,它采取 post-claim underwriting机制,消费者在申请购买此保险时,保险公司并不审查消费者是否具备享受保险的资格。而是在消费者遇到变故,开始索赔时才进行审核。保险公司拒付时,消费者才知道原来自己不符合条件(保费会退还)。另外此种保险比普通寿险贵。在购买前不妨全面了解并认真考虑。 本系列其它文章链接:https://yourmortgagesource.org/binliu/

14 11, 2018

按揭贷款小知识(九)计算提前还款与商业套路

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固定利率按揭贷款在提前还款时,计算罚金的方法给人一个感觉:“满满的都是套路”。消费者出于某种考虑,打破双方约定提前还款,给银行造成损失,理应支付罚金。但计算方法明显不利于消费者,公平吗?  金融机构对固定利率按揭贷款提前还款时罚金的约定通常是:取下列二者较多的一个,3个月的利息,或利率差额(interest-rate differential,IRD)。 假设你有一个5年合同期的固定利率为2.69%的按揭贷款,3年后你想打破约定时,余额为$300,000,假设此时5年利率仍为2.69%,2年利率为2.39%(本文中计息期均按1年计算)。 首先,我们计算3个月的利息,2.69%×$300,000×(3/12)=$2017.5。 再看利率差额(IRD),如果没有挂牌利率(Posted rate)这回事,计算相当简单:将你的合同利率用现行最接近你剩余合同期的利率进行比较。因为你的合同期剩余2年,就用2年固定利率2.39%,差额为0.3%。(2.69%-2.39%)×$300,000×(24/12)=$1800这种情况下,3个月利息较高,因此你应支付$2017.5。市场上确实仍有部分金融机构使用本方法。 但是,所有大银行都用挂牌利率(Posted rate)打折后作为合同利率,而用挂牌利率计算罚金。因此上例变为,你的5年期贷款挂牌利率为4.74%,折扣后合同利率为2.69%,折扣为2.05%。2年期挂牌利率为2.94%,折扣后为2.39%。其它条件不变。 利率差额为4.74%-2.94%=1.8%。因此IRD=(4.74%-2.94%)×$300,000×(24/12)=$10800。再和3个月利息($2017.5)比较,明显消费者需要支付$10800。 本系列其它文章链接:https://yourmortgagesource.org/binliu/  

14 11, 2018

按揭贷款小知识(八)提前还款

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如前所述,合同期满时消费者有一次全额还款的机会。那么在合同期内呢? 在签署贷款协议时,银行会与消费者约定提前还款的细节,即prepayment privilege。市场上较为多见的是15+15,和20+20,意思是可将月供最多提高15%(20%),也可以一次性额外偿还最多相当于原始贷款额15%(20%)的金额。有些银行还提供一些特色服务,比如match a payment, miss a payment, double up等等,不再赘述。 这些prepayment privilege当然好,但如果想提前偿还超过15%(20%)的金额甚至全部付清时,就可能面临银行的额外收费,即我们通常所说的“罚款”。罚款一般有两种计算方式,3个月利息或者利率差(Interest Rate Differential),二者具体如何计算,在您的贷款协议中应有详细说明。需要指出的是,在计算罚款金额时,使用的是posted rate,即没有打折的利率。比如银行的posted rate是4.5%,但您的按揭贷款享受了很大的折扣,按2.5%还款。消费者可能会产生按2.5%计算罚金的错觉,但实际却要按4.5%计算,因此金额会明显较高。 本系列其它文章链接:https://yourmortgagesource.org/binliu/

14 11, 2018

按揭贷款小知识(十)浮动利率与mid-term transfer

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浮动利率是根据加拿大央行的基准利率(Prime rate)变化而变化的利率。通常比同期的固定利率低,但需要消费者承担因央行上调利率而带来的风险。它的表述方式比较特别,用Prime rate 减去折扣,比如现在(2018年9月)的基准利率是3.7%,如果折扣是1%,就表述为P-1%。 2016年至2017年,基准利率曾长期稳定在2.7%,当时市场上平均的折扣优惠是0.3%,因此,以浮动利率办理了贷款的消费者,大致都在P-0.3%上下。如您所知,自2017年7月起,加拿大央行先后四次上调了基准利率,至今为3.7%。那么这部分消费者目前实际承担的利率为3.7%-0.3%=3.4%左右,明显不划算。 有没有省钱的办法呢?转银行。目前主流的折扣优惠是0.85% - 0.95%,即实际利率为2.75%-2.85%左右,比3.4%要省不少钱。甚至有少数机构对部分客户推出了P-1%,P-1.04%等较大优惠。不过,转银行有成本,提前还款的罚金即主要成本;还有评估费用(appraisal)法律费用等相对较小的开支。您的情况是否适合转银行,还需做一番赢亏计算,再做道理。 欢迎垂询。 本系列其它文章链接:https://yourmortgagesource.org/binliu/

14 11, 2018

按揭贷款小知识(十一)房贷的续新(Renew)

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前文谈过房贷有贷款期(Amortization)和合同期(Term)。在合同即将期满前,有的银行会向消费者提供一份新协议,只需签字寄回就可以开始另一个新合同期,不需要你做其它事,极为便利。不过正如你所担心的,这份新协议的利率可能不是最好的。 统计显示,约三分之一的加拿大消费者真的就直接签了这份新寄来的协议,并不去货比三家。银行谙熟消费心理学,举手之劳即有丰厚回报。在这个房价高企房贷沉重的时代,利率的微小变化很容易导致数千元的额外支出。聊举一例,你有50万加元的房贷,贷款期25年,合同期5年。 如果固定利率是3.64%,计息期为半年,则月供是2533.44,5年期满贷款余额为432499.32; 如果固定利率是3.74%,计息期为半年,则月供为2560.11,5年期满贷款余额为433276.70。 后者在5年内,每月多付26.67×60个月为1600.2;期满多欠银行433276.7-432499.32为777.38,二者相加即2377.58元。 房贷到期前花几个小时做做功课,或者找我们房贷经纪聊聊,也许能为你省下几千元。相比加拿大十几元二十元的时薪,实在是太值得了。 本系列其它文章链接:https://yourmortgagesource.org/binliu/

4 09, 2018

按揭贷款小知识(七)组合按揭贷款(Collateral Mortgage)

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上期说到,贷款合同到期可以转银行,以选择更低的利率。即使不转银行,也可以用“转银行”为筹码与原银行谈判,争取有利条件。但是,近年来加拿大市场上新出现的“组合按揭贷款(Collateral Mortgage)”,却让消费者的这种议价能力大打折扣。 组合按揭贷款可多次借贷(readvanceable),随着房产的升值,可向银行借更多的钱而不必办理再贷款(refinance),非常方便,适用于那些在将来有较大支出的消费者。它的缺点是,不能转银行。如果一定要换一家银行,必须与原银行解约,并引发较高的法律费用及其它费用,约1000加元甚至更多(传统按揭贷款一般为数十元)。 如果组合按揭贷款在续借时,可选择的利率不理想,消费者会有点进退两难。转银行吧,代价太大;不转吧,利率不好。好在市场上有时会有一些贷款公司,为了争取更多生意,愿意代付法律费用(其它费用仍需消费者承担),吸引消费者转向它们,可算作第三个选项吧。